Avocats sécialisés en vices cachés à Montréal
Cabinet d’avocats spécialisés en vice caché immobilier
Vous avez procédé à l’achat d’un immeuble et vous constatez la présence de vices cachés ? N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en vices cachés de notre cabinet d’avocats en droit immobilier situé à Montréal.
Nous sommes reconnus pour notre expertise en matière de vice caché dont les réclamations pour vices cachés. Nous sommes régulièrement sollicités pour conseiller et représenter tant les acheteurs que les vendeurs résidentiels, commerciaux ou industriels en matière de recours en vices cachés de toutes sortes, et ce, devant les tribunaux communs ou administratifs.
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en vices cachés
Vous découvrez que de l’eau s’écoule de vos fondations ou qu’il y a présence de moisissure dans vos murs. Pourtant, le vendeur ou son représentant n’a soulevé aucun problème particulier lors de l’achat de votre maison. Vous êtes peut-être en présence d’un vice caché.
Dans ce cas, vous êtes protégé par la loi selon l’article 1726, car vous bénéficiez de la garantie légale contre les vices cachés. Encore faut-il être en présence d’un vice caché.
Quelles sont les conditions afin de bénéficier de la garantie de qualité ?
Tout d’abord, nous devons être en présence d’un vice, lequel est défini comme une défectuosité ou un problème qui rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité. Par ailleurs, la vétusté d’un immeuble, soit son usure normale, ne constitue pas un vice.
Le vice doit être grave, c’est-à-dire qu’il doit être suffisamment sérieux pour que si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté l’immeuble ou encore, s’il l’avait connu, il ne l’aurait acheté qu’à un moindre prix.
Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente. Le vendeur doit donc être en mesure de prouver qu’il avait dénoncé le vice à l’acheteur lors de la vente.
Le vice ne doit pas avoir été apparent au moment de la vente. Afin de déterminer le caractère apparent ou non d’un vice, les tribunaux évaluent si un acheteur ordinaire aurait pu déceler le vice. En pratique, il n’est donc pas nécessaire de recourir à un expert lors de l’examen préachat de votre propriété, sauf dans certaines circonstances, notamment lorsqu’il y a présence d’indices de vices potentiels.
Les exclusions ou les ajouts de garantie ou l’achat à ses risques et périls
L’acte de vente d’un immeuble peut parfois prévoir une clause qui exclut la garantie de qualité. En effet, lorsque vous achetez un immeuble à vos risques et périls, vous perdez la protection contre un vice caché. Par ailleurs, la mention « acheté tel que vu » ou « acheté tel quel » n’équivaut pas à une renonciation de la garantie de qualité. À l’opposé, le vendeur peut augmenter la garantie de qualité en se portant garant de tous les vices, qu’ils soient cachés ou non.
La dénonciation du vice caché dans un délai raisonnable
Si vous découvrez la présence d’un vice-caché dans votre immeuble, vous devez le dénoncer par écrit au vendeur, et ce, dans un délai raisonnable d’environ 6 mois, à moins de circonstances particulières.
Nous vous conseillons par ailleurs de dénoncer le vice dès sa découverte, afin de permettre au vendeur de constater lui-même l’état des lieux et de procéder à une expertise, le cas échéant. Afin de bien vous diriger dans cette étape cruciale, n’hésitez pas à consulter un avocat de notre cabinet spécialisé en vices cachés.
Recourir à un expert
Après avoir dénoncé le vice au vendeur, vous pouvez mandater un expert afin qu’il se prononce notamment sur (1) la nature des vices (2) les dommages causés par ceux-ci (3) les travaux nécessaires afin de corriger le vice, et (4) le taux de dépréciation du bien atteint par un vice.
Obtenir une soumission d’un entrepreneur
Dans certaines circonstances, afin d’obtenir une estimation des travaux à effectuer, il peut être utile d’obtenir une soumission d’un entrepreneur. N’hésitez pas à consulter un avocat afin de déterminer la pertinence d’obtenir une soumission.
La mise en demeure au vendeur
Si aucune entente n’a été conclue avec le vendeur après que ce dernier ait eu l’opportunité de constater l’état du vice et de procéder à des réparations, vous devez transmettre une mise en demeure au vendeur lui demandant formellement de :
- Procéder aux travaux à ses frais afin de corriger le vice;
- Vous verser un montant équivalent aux frais encourus pour effectuer les travaux par un entrepreneur de votre choix.
Un avocat spécialisé en vices cachés de notre cabinet peut certainement vous aider dans le cadre de cette procédure.
Les recours judiciaires de l’acheteur
Habituellement, l’acheteur poursuit directement son vendeur et ce dernier pourra poursuivre son propre vendeur. Toutefois, l’acheteur aura l’option de poursuivre lui-même directement les vendeurs intermédiaires, pourvu que le vice existait lors de la vente concernée.
En ce qui concerne les recours à la disposition de l’acheteur, ce dernier peut soit demander l’annulation de la vente ou demander la diminution du prix de vente, lequel équivaut généralement au coût des travaux correctifs pour réparer le vice en tenant compte de la dépréciation de l’immeuble au moment de la réparation.
L’acheteur peut également réclamer des dommages-intérêts si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer.
En somme, si vous constatez une problématique s’apparentant à un vice caché, nous vous conseillons de consulter un avocat spécialisé en vices cachés dans les meilleurs délais, ne serait-ce que pour trouver des solutions et obtenir des conseils notamment en ce qui concerne la dénonciation du vice, le recours à un expert ou à un entrepreneur, et la rédaction d’une mise en demeure.
FAQ vice caché
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Définition d’un vice caché
Un vice caché est un ou plusieurs défauts dans un bâtiment qui ne sont pas visibles à l’œil nu au moment de l’achat.
Pour être légalement qualifié de vice caché, un problème doit être sérieux et important. En outre, il doit avoir échappé à l’examen d’un acheteur intelligent et consciencieux dans les mêmes circonstances. En outre, le vice caché doit être présent au moment de l’achat. Enfin, pour qu’un vice puisse être qualifié de vice caché, il faut démontrer que le vice en question a fait en sorte que le bien soit acheté de telle manière qu’un acheteur judicieux et consciencieux placé dans les mêmes circonstances ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à un prix différent.
Quels sont les exemples de vices cachés dans une maison ?
- Les fondations de la propriété sont défectueuses (fissures majeures non apparentes)
- L’absence et le manque d’eau courante
- La présence de termites a entraîné des dégâts avant la vente.
- Une ou des dalles de béton fissurées
- Un carrelage qui n’est pas uniforme
- De la moisissure dans les murs, l’humidité et une lacune au niveau de l’étanchéité
- Défectuosité du circuit électrique
- Usure prématurée du revêtement extérieur
- La non-déclaration que la propriété se trouve dans une zone inondable
Comment se protéger contre les vices cachés si on est propriétaire ?
Il n’existe aucune méthode pour éviter ces problèmes et prévenir les vices cachés. Afin d’y remédier le plus possible, examinez et entretenez régulièrement votre propriété. En tant que propriétaire, l’idéal est d’effectuer soi-même des inspections visuelles au moins deux fois par année.
Par exemple, suivant les saisons d’hiver et d’automne, faites le tour de votre maison, en portant une attention particulière :
- Aux fondations pour déceler les signes de fissures;
- À l’entrée pour vous assurer qu’il n’y a pas de fuite d’eau.
Après quelques années, demandez à un inspecteur en bâtiment de procéder à une inspection préventive.
Comment se protéger contre les vices cachés si on est acheteur ?
Avant d’approuver un achat comportant des vices cachés, l’acheteur doit démontrer qu’il a agi avec prudence et diligence. Les problèmes qui auraient pu être évités, mais qui n’ont pas été causés par une imprudence ne sont pas couverts par la garantie légale contre les vices cachés. En d’autres termes, le fait de ne pas procéder à un examen préalable à l’achat revient à accepter effectivement le bien tel quel.
Le choix d’un inspecteur en bâtiment qualifié vous fournira un rapport d’inspection de qualité et détaillé. En ayant le maximum d’informations sur l’état de l’immeuble (avec photos) au moment de l’achat, vous vous protégez contre les zones grises puisque tout sera dans le rapport d’inspection.
