Avocats vices cachés à Montréal

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Vices cachés

Hamelin & Vrkic, avocats est un cabinet spécialisé en droit du travail et de l’emploi au Québec.

Vous avez procédé à l’achat d’un immeuble et vous constatez la présence de vices cachés ? N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en vices cachés de notre cabinet situé à Montréal. Reconnus pour notre expertise en cas de réclamations pour vices cachés, nous sommes régulièrement sollicités à conseiller et à représenter tant les acheteurs que les vendeurs résidentiels, commerciaux ou industriels en matière de recours en vices cachés de toutes sortes, et ce, devant les tribunaux communs ou administratifs.

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en vices cachés

Vous découvrez que de l’eau s’écoule de vos fondations ou qu’il y a présence de moisissure dans vos murs. Pourtant, le vendeur ou son représentant n’a soulevé aucun problème particulier lors de l’achat de votre maison. Vous êtes peut-être en présence d’un vice caché. Dans ce cas, vous êtes protégé par la loi car vous bénéficiez de la garantie contre les vices cachés. Encore faut-il être en présence d’un vice caché.

Quelles sont les conditions afin de bénéficier de la garantie de qualité ?

Tout d’abord, nous devons être en présence d’un vice, lequel est défini comme une défectuosité ou un problème qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité. Par ailleurs, la vétusté d’un immeuble, soit son usure normale, ne constitue pas un vice. 

Le vice doit être grave, c’est-à-dire qu’il doit être suffisamment sérieux pour que si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté l’immeuble ou encore, s’il l’avait connu, il ne l’aurait acheté qu’à un moindre prix. 

Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente. Le vendeur doit donc être en mesure de prouver qu’il avait dénoncé le vice à l’acheteur lors de la vente. 

Le vice ne doit pas avoir été apparent au moment de la vente. Afin de déterminer le caractère apparent ou non d’un vice, les tribunaux évaluent si un acheteur ordinaire aurait pu déceler le vice. En pratique, il n’est donc pas nécessaire de recourir à un expert lors de l’examen préachat de votre propriété, sauf dans certaines circonstances, notamment lorsqu’il y a présence d’indices de vices potentiels. 

Les exclusions ou les ajouts de garantie ou l’achat à ses risques et périls

L’acte de vente d’un immeuble peut parfois prévoir une clause qui exclut la garantie de qualité. En effet, lorsque vous achetez un immeuble à vos risques et périls, vous perdez la protection contre un vice caché. Par ailleurs, la mention « acheté tel que vu » ou « acheté tel quel » n’équivaut pas à une renonciation de la garantie de qualité. À l’opposé, le vendeur peut augmenter la garantie de qualité en se portant garant de tous les vices, qu’ils soient cachés ou non. 

La dénonciation du vice caché dans un délai raisonnable

Si vous découvrez la présence d’un vice-caché dans votre immeuble, vous devez le dénoncer par écrit au vendeur, et ce, dans un délai raisonnable d’environ 6 mois, à moins de circonstances particulières. Nous vous conseillons par ailleurs de dénoncer le vice dès sa découverte, afin de permettre au vendeur de constater lui-même l’état des lieux et de procéder à une expertise, le cas échéant. Afin de bien vous diriger dans cette étape cruciale, n’hésitez pas à consulter un avocat de notre cabinet spécialisé en vices cachés. 

Recourir à un expert

Après avoir dénoncé le vice au vendeur, vous pouvez mandater un expert afin qu’il se prononce notamment sur (1) la nature des vices (2) les dommages causés par ceux-ci (3) les travaux nécessaires afin de corriger le vice, et (4) le taux de dépréciation du bien atteint par un vice. 

Obtenir une soumission d’un entrepreneur

Dans certaines circonstances, afin d’obtenir une estimation des travaux à effectuer, il peut être utile d’obtenir une soumission d’un entrepreneur. N’hésitez pas à consulter un avocat afin de déterminer la pertinence d’obtenir une soumission. 

La mise en demeure au vendeur

Si aucune entente n’a été conclue avec le vendeur après que ce dernier ait eu l’opportunité de constater l’état du vice et de procéder à des réparations, vous devez transmettre une mise en demeure au vendeur lui demandant formellement de (1) procéder aux travaux à ses frais afin de corriger le vice, ou de (2) vous versez un montant équivalent aux frais encourus pour effectuer les travaux par un entrepreneur de votre choix. Un avocat spécialisé en vices cachés de notre cabinet peut certainement vous aider dans le cadre de cette procédure.

Les recours de l’acheteur

Habituellement, l’acheteur poursuit directement son vendeur et ce dernier pourra poursuivre son propre vendeur. Toutefois, l’acheteur aura l’option de poursuivre lui-même directement les vendeurs intermédiaires, pourvu que le vice existait lors de la vente concernée. 

En ce qui concerne les recours à la disposition de l’acheteur, ce dernier peut soit demander l’annulation de la vente ou demander la diminution du prix de vente, lequel équivaut généralement au coût des travaux correctifs pour réparer le vice en tenant compte de la dépréciation de l’immeuble au moment de la réparation. 

L’acheteur peut également réclamer des dommages-intérêts si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer. 

En somme, si vous constatez une problématique s’apparentant à un vice caché, nous vous conseillons de consulter un avocat dans les meilleurs délais, ne serait-ce que pour obtenir des conseils notamment en ce qui concerne la dénonciation du vice, le recours à un expert ou à un entrepreneur, et la rédaction d’une mise en demeure.